Inundadas de asfalto, las ciudades reconsideran sus necesidades de estacionamiento

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Los líderes locales de todo el país están revisando los requisitos de estacionamiento para los desarrolladores, reduciendo la cantidad mínima de espacios para centros comerciales y complejos de apartamentos.

Por Jane Margolies

Al ver un lugar vacío en un estacionamiento, un conductor enciende la señal de giro y conduce el automóvil hacia el espacio. Esta pequeña maniobra ocurre con tanta frecuencia en todo el país que se realiza casi sin pensarlo dos veces.

Pero ahora, el humilde lugar de estacionamiento es de repente un tema candente. Al examinar sus regulaciones de estacionamiento, las ciudades de todo el país están revirtiendo los requisitos para nuevos desarrollos.

Estados Unidos tiene alrededor de dos mil millones de lugares de estacionamiento, según algunas estimaciones, casi siete por cada automóvil. En algunas ciudades, hasta el 14 por ciento de la superficie terrestre está cubierta por el asfalto negro que envuelve los centros comerciales, los edificios de apartamentos y las franjas comerciales.

El hecho de que el país esté inundado de plazas de aparcamiento se debe a la larga historia de amor de Estados Unidos con el coche, agravada por códigos arcanos de zonificación que obligan a estacionar fuera de la vía pública para proyectos inmobiliarios.

Pero pavimentar el paraíso, parafraseando a Joni Mitchell, ahora está siendo culpado por una serie de problemas sociales, incluida la crisis de la vivienda, el cambio climático y el aumento de muertes entre peatones y ciclistas.

La idea de que el país tiene una sobreabundancia de estacionamiento puede sorprender a los residentes de las grandes ciudades como Chicago, Nueva York y Washington, donde los conductores buscan un lugar de manera rutinaria y, a veces, incluso se pelean por los espacios de estacionamiento. A algunos les preocupa que la reversión de los mandatos pueda dificultar aún más encontrar ese lugar codiciado.

Pero en una ciudad tras otra, los requisitos mínimos de estacionamiento, como se les llama, están siendo eliminados, lo que emociona tanto a los progresistas como a los desarrolladores de bienes raíces. "Es una bola de nieve", dijo Jeff Speck, urbanista y autor de "Walkable City: How Downtown Can Save America, One Step at a Time".

A pesar del rechazo de algunos residentes que no están listos para compartir su lugar favorito, cientos de ciudades, desde Gainesville, Fla., hasta Anchorage, han revisado sus requisitos de estacionamiento. Docenas las han derogado; 15 solo en 2022.

Los cambios en los modos de trabajo pueden estar entrando en juego: el aumento de la popularidad de los arreglos de trabajo remoto e híbrido significa que menos trabajadores de oficina se desplazan diariamente, lo que reduce la necesidad de estacionamiento.

Priscilla Barolo de Carmel, California, descubrió que ya no necesitaba un lugar de estacionamiento cuando comenzó su propio negocio de consultoría desde su casa, renunció a un trabajo de comunicaciones en Zoom, y a un viaje de una hora en cada sentido, lo que redujo el tiempo que necesitaba. pasó con sus dos hijos pequeños. "El control remoto será mi futuro", dijo la Sra. Barolo.

La medida para reducir los estacionamientos tiene especial relevancia para el sector inmobiliario. "Creemos que es el futuro", dijo Dirk Aulabaugh, vicepresidente ejecutivo de Green Street, una firma de análisis de bienes raíces.

El estacionamiento fuera de la calle surgió en la década de 1920 con el aumento de la propiedad de automóviles. Preocupados de que no hubiera suficiente espacio en las aceras para los vehículos, los pueblos y ciudades comenzaron a exigir que las tiendas o los complejos de apartamentos proporcionaran estacionamiento para clientes e inquilinos.

En el período de la posguerra, cuando los estadounidenses eran esclavos del automóvil y el gobierno federal desplegaba carreteras por todo el país, los códigos de zonificación establecieron mínimos de estacionamiento para garantizar que los estadounidenses siempre encontraran un paralelogramo pavimentado esperándolos al final de su viaje.

Las reglas eran estrictas: un espacio de estacionamiento por apartamento, por ejemplo, o uno por cada 300 pies cuadrados de un edificio comercial. Todo sonaba científico, pero estas proporciones no se basaron en ningún dato verificable sobre cuántos espacios se necesitaban, dijo Donald Shoup, profesor de planificación urbana en la Universidad de California en Los Ángeles, quien desde la década de 1970 ha criticado los requisitos. , que él llama una pseudociencia.

Sin embargo, los pueblos copiaron las reglas de otros pueblos hasta que los requisitos se codificaron en todo el país y la gente comenzó a pensar en el estacionamiento gratuito como un derecho. No es de extrañar que incluso haya un lugar para él en el tablero de Monopoly.

Pero los mandatos de estacionamiento alientan la propiedad y el uso de automóviles, dijo Shoup. Marcan los centros de la ciudad con tramos de asfalto que separan los negocios y se extienden por las ciudades, lo que genera más conducción y más estacionamiento, incluso en áreas con tránsito masivo.

Los mandatos también limitan a los desarrolladores, que necesitan asignar un espacio valioso para el estacionamiento, lo que eleva los costos que a menudo se trasladan a los inquilinos y clientes. Incluso una estructura básica de estacionamiento independiente cuesta casi $28,000 por lugar en promedio, sin incluir el terreno, dijo Rob McConnell, vicepresidente de WGI, una firma de ingeniería. Y el estacionamiento subterráneo cuesta el doble, agregó.

Algunos desarrolladores incluirían espacio para estacionamiento incluso si no fuera obligatorio, creyendo que el éxito de sus proyectos dependía de ello. Otros solicitan variaciones, una empresa que requiere mucho tiempo.

Los funcionarios en Buffalo decidieron que tenía que haber una mejor manera. En 2017, la ciudad eliminó los mandatos de estacionamiento mínimo para nuevos desarrollos, dejando que los desarrolladores determinen cuánto proporcionar. Un estudio de 2021 reveló que después de la derogación, los nuevos desarrollos importantes en general tenían un 21 por ciento menos de espacios de los que habrían requerido los mandatos mínimos de estacionamiento.

Y los proyectos en Buffalo que podrían no haber sido factibles antes de la derogación de repente lo fueron, incluido uno con apartamentos asequibles que se construyó, coincidentemente, en un antiguo estacionamiento.

Otras ciudades, al ver que "el cielo no se cayó", como dijo Shoup, siguieron su ejemplo. Algunos redujeron los requisitos mínimos, otros los eliminaron por completo y otros incluso llegaron a establecer límites máximos de estacionamiento, según el grupo sin fines de lucro Parking Reform Network, que ha estado rastreando los movimientos. En lugar de estacionamiento, algunos desarrolladores proporcionaron asignaciones para el transporte público y el uso de bicicletas o arreglos para compartir autos de alquiler.

Anular los requisitos no es la única forma en que se remodelan los estacionamientos. Se han realizado esfuerzos para ajardinarlos con plantas para absorber la lluvia en lugar de dejar que se escurra, lo que puede causar inundaciones. La vegetación también puede reducir el calor que irradia el asfalto. Algunos lotes se han transformado en parques, mientras que otros están cubiertos con paneles solares para proporcionar energía y sombra.

No todos son fanáticos de las reformas. Las personas con discapacidades deben poder estacionarse cerca de donde se dirigen, dijo el Sr. McConnell de WGI. Sin embargo, la mayor parte del tiempo, las objeciones a la derogación de los mínimos provienen de los propietarios de viviendas que temen que sus vecindarios se vean invadidos por automóviles.

En el sur de Boston, los mandatos aumentaron en 2016. El año pasado, Miami restableció los requisitos mínimos de estacionamiento. “Esta no es una ciudad para peatones y bicicletas”, dijo un comisionado que se quejó de que la gente estacionaba frente a su casa.

Pero el impulso va en la otra dirección, impulsado en parte por la escasez de viviendas, lo que ha llevado a los funcionarios a explorar formas de aliviar los requisitos de construcción y hacer que las viviendas sean más asequibles.

En diciembre, San José, California, se convirtió en la ciudad más grande de EE. UU. en eliminar los mínimos de estacionamiento, y Bend, Oregon, derogó sus mínimos este año.

En algunas ciudades, es posible que la cantidad de estacionamiento ya exceda la demanda, según un inventario de 2018 encargado por el Instituto de Investigación para la Vivienda de América, parte de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. La encuesta mostró que había 19 espacios de estacionamiento por hogar en Des Moines, y que en Jackson, Wyoming, había 27 espacios para cada hogar.

También hay acción a nivel estatal. California limitó recientemente el estacionamiento en ciudades con tránsito masivo robusto, y Oregón lo limitó para ciudades de cierto tamaño. En Nueva York, un proyecto de ley en el comité evitaría que las ciudades, pueblos y localidades impongan zonificación excluyente, incluidos los mínimos de estacionamiento.

Y la legislación presentada a nivel nacional, conocida como la Ley Sí en mi patio trasero, requeriría que los beneficiarios de ciertos fondos federales demuestren que están eliminando o reduciendo las barreras a la vivienda asequible, incluidos los requisitos de estacionamiento fuera de la vía pública.

"Necesitamos más viviendas, necesitamos más densidad en ciertas ciudades", dijo Aulabough de Green Street. "Convertir el estacionamiento o reducir el requisito de estacionamiento, así es como se llega allí".

Incluso en Black Friday, tradicionalmente el día de compras más concurrido del año, puede haber espacios de estacionamiento más que suficientes para los compradores ahora que tanta gente compra regalos en línea durante la temporada navideña. Para crear conciencia sobre el exceso, la organización sin fines de lucro Strong Towns inició una campaña en las redes sociales #BlackFridayParking; cada noviembre se etiquetan fotos de lotes semivacíos. De hecho, los bordes exteriores de los lotes alrededor de los centros comerciales ahora se consideran como una especie de banco de tierra para el desarrollo futuro.

Es posible que esos lugares de estacionamiento no se pierdan cuando ya no estén, dada la disminución en la propiedad de automóviles entre los millennials junto con los cambios en los modos de transporte, incluidos los viajes compartidos, las bicicletas eléctricas y los scooters.

El Dr. David Rosen, un médico que se especializa en trastornos del sueño, no necesita un lugar para estacionar cuando va en bicicleta desde su casa en Tenafly, NJ, hasta un hospital en el Bronx donde trabaja en una unidad de cuidados intensivos una vez por semana. "Llegar en bicicleta es una sensación fantástica", dijo.

Usando información de un autor de un estudio sobre los requisitos mínimos de estacionamiento en Buffalo, NY, una versión anterior de este artículo tergiversó los hallazgos del estudio. El estudio encontró que una derogación de los requisitos resultó en una disminución del 21 por ciento en los espacios de estacionamiento de los nuevos desarrollos importantes en general, no solo entre los desarrollos que tenían estacionamiento reducido.

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